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盘点楼市这一年12个关键词看懂2014年楼市沉浮

发布时间:20-01-22

  2014年的全国楼市走得像过山车般跌宕起伏。2︵013年底楼市的翘尾和楼市政策的明朗化,让开发商和购房者对2014年楼市一片看好。然后,进入2014年,年初市场的春寒料峭,金三银四的残落;红五月的差强人意,房地产市场并没有像想象中的一路高歌猛进。
  
  直至“930新政”出台,央行降息两支强心剂注入,楼市慢慢好转,金九银十保住成色。今年这一年,有人说是⿰房地产下行通道的打ш开?有人说这才是楼市的正常状态?不管是哪种说法,2014年楼市的沉浮,都能让人对今年楼市的关键字进行再回首和思考。
  
  降价潮
  
  据新发布的百城房价数据,11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米,相比10月10629元/平方米的均价,环比下跌约0.38%,连续第7个月环比下降。除此之外,环比下跌城市数量也在持续增加。
  
  其实自今年2月开始,楼市就有“内地香港齐掀降价潮”的说法,之后“降价潮Ё”更是以迅雷不及掩耳之势席卷全国。到下半年,随着楼市库存高企、房价一降再降、成交节节败退的消息不断传来,更是▓坚定了这一说法,从而导致楼市“观望”成风,救市政策一波又一波地袭来。
  
  救市
  
  据统计,今年楼市共经历了三轮“救市”。首先是7、8月大范围的限购松绑与取消,其次是9月底的房贷松绑以及紧随其后的公积金新政,后则是11月的突击降息。除了这三点,有人还把部分地区推行的“购房补贴”也称为“救市”的一种。而在这些较广为人知的楼市刺激政策之外,部分地区也根据当地的市场现状出台了相关政策文件。如一马当先的福建“闽八条”、湖南“湘五条”、宁夏“新九条”、湖北“鄂六条”等。但影响都▉不如上面几种措施大。
  
  限购松绑
  
  今年前7个月的楼市可谓一直在限购“松绑”与“不松绑”中徘徊。ↇ虽然一年刚过半,楼市低卐迷之势已渐渐显露,“红五月”不┓飘红,“火六”也是凄凄惨惨戚戚,一时之间各方纷纷谋求“救市”良方。此时,作为抑制房价“滥涨”的限购政策自然成为优选。
  
  6月25日,呼和浩特市正式发文取消限购,拉开了各地实施楼市限购松绑的序幕。事实上,在呼和浩特公开松绑限购之时,已有20城只做不说。此后,楼市“松限潮”更是如同洪水猛兽,一发不可收拾,演变到后,当初︶︷︸实施“限购令”的几十个城市几乎都干脆取消了这一政策,变“松限”为&ldquo¤;解限”。直至目前楼市“限购令”还在执行的只剩北上广深四大一线城市了,而这四个城市当前也陷入了“限购令▦▩”取消与否的纠结中。
  
  去库存
  
  国家统计局数据显示,11月末,全国商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米,楼市库存在高位运行。杭州、贵阳、武汉、温↹州‥等众多二、三线城市都为高库存所累,一些中小城市人口导入缓慢,库存高企情况更为严重。
  
  住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示,截至今年10月,商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例达到历史低点,∮在建房屋中有90%未卖出去。数量之庞大确实让人惊讶。
  
  其实早在7月中旬,住建部就定调了下半年楼市调控的主要方向,即“去库存”。这几个月来,“去库存”作为一场漫长而艰辛的攻坚战,时刻都被各★大房企当做▶工作的重中之重。且鉴于近两三个月楼市政策的叠加效应,确实也起╳到了一定的作用,不过长远来看,楼市“去库存”仍是一场持久战。
  
  新常态
  
  这是今年年底楼市冒出的黑马选手,从出现以来成为年度房地产行业出现频次多的声音。有业内专家表示,今年,房地产市场在从行政主导过渡至市场主导。整个行业自今年2月以来的下滑态势还将继续,这一波下滑行情早在2015年中期结束,未来3年,房地产市场也将进行高度的整合,房地产市场会进入一个正常发展的阶段,房地产企业的经营,也面临着从“粗放式”向“精细化”转变的要求,这就是所谓的新常态。
  
  根据国家统计局数据显示,今年前3季度,中国经╜济增速放缓至7.4%,这意味着与过去相比,中国经济由高速增长转为中高速增长。中国经济进入换档期背景之下,过去十年∏处在黄金时代的房地产也可开始回归。根据,国家统计局发布的“2014年1~11月全国房地产开发和销售情况&rdq┖uo;显示,今年1~11月,商品房销售面积同比下降8.2%,降幅比1~10月扩大0.4个百分点;商品房销售额下降7.8%,降幅比1~10月收窄0.1个百分点。
  
  与楼市一同经历换档期的还有房价,根据国家统计局数据显示,从5月到10月,全国70个大中城市房价环比下降的城市个数持续增加,由开始的35个到后的69个。而中银国际关于未来20年住宅需求的结构预测以及我国人口年龄结构分析等研究表明,我国目前处于房地产行业的住宅需求顶峰期,在未来不到5л年的时间里,在改善性需求释放的支撑下行业将进入低速运营的新常态。
  
  跨界
  
  楼市的低迷让房企开▁▂▃▄始在营销手段上大做文章,以互联网技术为代表的营销手段开始介入传统房地产。今年,万科、恒大、绿城等企业先后触网。面对来势汹汹的互联网营销,万科、远洋、碧桂园等┚多家房企也主动跨界,借助互联网平台、开启房地产的电商促销模式,利用线上线下相结合的促销活动,吸引购房者出手,提高销售率。
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  进入调整期的房地产行业带来的不适应感,让房企开始跨界寻找出路,以多元化对实践分散单一市场带来的风险。一向标榜致力于住宅的万科在这๑·ิ.·ั๑一年里先后涉足商业地产、养老产业、物流地产、旅游地产、产业地产等领域;恒大进军快消品、粮油产业;绿地进军地铁投资产业,万达早ю早进军文化、体育、传媒产业,搞足球,在国内外收购电影院线;而绿地、碧桂园等则开始面向海外市场,开始了跨界转型之路。
  
  业内有专家表示,房地产好的日子已经过去。随着房地产行业利润的摊薄,未来十年,依托单一产业的房地产企业将面临困难。要想将风险小化,必须通过多产业、多业态的√发展才能具备可持续发展【的能力,而“跨界”则会有利于房地产企业获得更大的利润。
  
  互联网
  
  2014年被称为房地产互联网元年。在互联网浪潮席卷之下,房地产与互联网也开始频繁接触建立诸多联系。传统房企大佬走访小米,联手京东、淘宝;而淘宝、小米、京东等互联网企业也开始涉足房地产。两方大佬们不断地碰撞出各种“火花”,为自己行业探索出新的“玩法”。
  
  从目前来看,房地产与互联网的大结合还是停留在营销层面。有专家指出,房地产行业本身的长期性、重资产性、不可移动性和复杂性,让互联网想要像其他行业一样改造传统行业一Ⅲ样改造互联网行业,存在很多困难。无疑,房地产行业,将是互联网抢夺传统行业大的一块“蛋糕”,也将是难的一块“蛋糕”。
  
  中介变革
  
  房地产和中介关系一向是“唇亡齿寒”,而今年房地产中介更是内忧外患,日子不太好过。一方面受楼市进入调整期直接让中介公司业绩平淡;而互联网平台的冲击,终于让传统的中介行业迎来变革:自建O2O平台、提高佣金、经纪人持股,中介行业变革在今年好戏连连。
  
  12月,链家、思源等北京地产中介大幅提薪后,深圳中原、美联、中联和家家顺四大中介也开始集体加薪。早在两个月前,深圳Q房网就曾推出佣金比例高达55%~85%的独立经纪人模式,这种模式曾∮引发以中原为代表的传统中介的联合抵制。中介联盟抨击Q房网,通过以高提成招揽经纪人,使得传统中介公司沦为拥有大量房源和客源的平台,而经纪人依托平台独立开展业务,后导致同行大量经纪人流失,引发行业内飞单现象。
  
  两个月后,深圳中原地产、美联物业、中联地产和家家顺地产不约而同地在12月酝酿其薪酬体系的调整。照此前4家中介的布局估算,该次提薪将至少涉及深圳1000余个÷中介地铺的经纪人,中介变革已经发生。
  
  930新政
  
  资料显示,今年5月到8月,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%,跌幅∈创近十年大。面对楼市的低迷,开发商使出各种降价、打折手段,仍然无力挽回楼市衰态。直到9月30日出台新政,直接导致今年楼市“银十”变&ld∩quo;金十”。
  
  “新政”指出,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普ㄨ通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
  
  在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及⊙以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发Θ放住房贷款。
  
  央行降息
  
  继颁布930新政之后,央行带来直接降息利好。下调银行存款利率,直接降低银行融资成本。同时,央行还向中行、◎国开行和兴业银行注入了500亿元资金,此前两月⊿已向市场注в入仅8000亿元。
  
  930新政出台后,大多数银行出于成本考虑,并未出现大幅下调贷款利率局面,而且多数优惠银行还设置门槛,使优惠名存实亡,更别说7折房贷优惠了。此次央行直‖|接一步降到Δ位,相当于央行变相为全体购房〾者打出9.4折优惠;对部分现行9折优惠的银行来说,相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。在融资成本和资金环境宽松双重利好下,更多银行将推出优惠房贷利率。
  
  时光盘
  
  这是930新政、央▀行降息双重政策福利带来的直接效应。以深圳本地ω市场为例,也出现过日光盘,但主要原因还是低价。而深圳楼┏市在11月22日央行公布降息后,迎来暖冬。在降息后的连续几个周末,多个房企加快推盘节奏,连续创出“日光盘”、“时光盘”。
  
  根据12月1日深圳市规╠╡划和国土资源委员会公布的11月数据显示,楼市成交价和成交量均大幅上扬,近两周交易量创5年来新高。11月全市一手住宅成交均价环比上涨19.5%,同比涨幅达22.4%;℅成交5787套,环比增长21%;成交面积为57.47万平方米,环比增长28%,为2010年调控以来的高水平。
  
  去行政化
  
  12月召开的中央经济工作会议连续第二年未直接提及房地产行业,让楼市调控&ldq҉uo;去行政化”趋势逾加明确。期盼已久的不动产统一登记制度落地,政府在楼市调控“去行政化”的同时,开始着眼于ρ“自己该做的”事情。有理由相信,接下来,房地产税、土地制度改革等一系列基础性的制度建设步伐将加快,去行政化、趋市场化的楼市新常态逐渐确立,在这种新常态下,楼市更趋成熟、理性。
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